При покупке жилья в строящемся доме мы получаем много положительных моментов, в том числе “чистую квартиру” без предыдущих хозяев и связанных с этим рисков. Вместе с тем есть и вероятность недобросовестных действий со стороны застройщика. В этой ситуации необходима определенная юридическая подкованность и осведомленность. Надо понимать какие вопросы задавать при покупке квартиры в новостройке. Тогда, при соблюдении поэтапности процедуры вероятность опасной сделки исключается полностью.
На что обратить внимание при покупке квартиры в новостройке?
Давайте рассмотрим более подробно на что обращать внимание при покупке квартиры в новостройке:
Во – первых, на каком этапе приобретать квартиру в новостройке? Ее можно приобрести на первоначальном этапе, то есть на этапе котлована. Второй вариант, после сдачи дома в эксплуатацию. При покупке на этапе котлована цены максимально снижены, однако риски максимально велики. Оптимальней всего приобрести квартиру на том этапе, когда возведена коробка дома. В данном случае будет прослеживаться наилучшее соотношение цены и рисков.
Второй вопрос касается рисков которые вы можете понести в данном случае:
- Во-первых, может обанкротиться застройщик
- Во-вторых, строительство может быть заморожено на неопределенный срок
- В-третьих, в процессе строительства может быть изменена как площадь квартиры, так и ее стоимость
Третий вопрос на который необходимо обратить внимание это как правильно выбрать застройщика? Не рекомендуется выбирать молодых и не зарекомендовавших себя на рынке строительства застройщиков. Существует общедоступный черный список застройщиков, который следует проверить. А также следует избегать слишком низких цен. Как правило, это выступает показателем повышенных рисков.
В четвертом вопросе рассмотрим у кого можно приобрести квартиру:
- у самого застройщика
- в агентстве недвижимости
- у физического лица по договору переуступки
- у подрядчика
Как правило, застройщики могут расплачиваться с подрядчиками квартирами. И вариант покупки у подрядчика бывает существенно выгоден по цене, чем непосредственно у застройщика.
Документы при покупке квартиры в новостройке от застройщика
Основной момент касается проверки документации застройщика. И в первую очередь необходимо получить сведения о праве застройщика на земельный участок, правоустанавливающие документы. Обязательно проверить такие документы, как свидетельство о государственной регистрации, акт о выделении земли для строительства, разрешение на строительство проекта, проектную декларацию, а также иные документы.
Перед подписанием этого договора важно проверить, есть ли нужные документы у застройщика: учредительные документы. К ним относятся:
- устав и учредительный договор
- свидетельство, подтверждающее государственную регистрацию
- свидетельство, подтверждающее, что застройщик состоит на учете в налоговом органе
- разрешение на строительство
Для получения последнего документа строительная компания тратит большое количество собственных ресурсов. А для нас это является гарантией того, что застройщик не откажется от своих обязательств в одночасье. Приобретать квартиру в новостройке можно, но подходить к этому необходимо ответственно.
Проверка юридической чистоты квартиры перед покупкой
Как проверить на чистоту квартиру, перед сделкой купли-продажи? Лучше всего конечно оплатить юридическое сопровождение покупки квартиры. Начнем с того, что никто не может вам гарантировать чистоту юридической сделки, которую вы совершаете. И у риелторов, которые проверяют квартиру, возможности не больше ваших, то есть вы можете самостоятельно проверить данную недвижимость на чистоту. Кратко опишем этапы проверки квартиры далее.
Проверка документов перед покупкой квартиры
Как проверить правоустанавливающие документы на квартиру? Для этого возьмите у потенциального продавца документы, а именно паспорт, свидетельство о праве собственности, документы, на основании которых возникло право собственности, справку об оплате услуг ЖКХ, и доверенность, если в качестве продавца действует третье лицо. Начните с того, что зайдите на сайт Главного Управления Миграции России и проверьте паспорт собственника на действительность. Если паспорт действителен, переходим к следующему этапу.
Заходим на сайт ФССП – Федеральной Службы Судебных Приставов и проверяем, имеются ли в отношении продавца исполнительное производство по серьезным задолженностям. Если все более-менее чисто, переходим к следующему этапу: заходим на сайт Росреестра и забиваем кадастровый номер недвижимости, который мы берем из свидетельства о праве собственности и смотрим, имеется ли в отношении данного объекта недвижимости, обременение залогом, кто собственник. Если все чисто, можем дополнительно в МФЦ заказать расширенную выписку из единого государственного реестра.
Проверка задолженности по квартире
Если мы все проверили и все более-менее чисто, то дополнительно еще необходимо проверить квартиру на сайте рос реестра перед покупкой, проверить, кто зарегистрирован данной квартире. Если в ней имеются зарегистрированные лица, которые в данный момент находится в местах не столь отдаленных, либо находятся на учете в психо-неврологическом диспансере, то от этой сделки лучше отказаться. Если собственники квартир дети, то здесь потребуются разрешение органов опеки и попечительства. Опять же сделка может слететь. От этой сделки тоже лучше воздержаться.
Еще посмотрите, пожалуйста, право что документ на карту на основании каких документов возникло право собственности. Если это наследство, и право на наследство выдано совсем недавно, то в дальнейшем вы можете столкнуться с тем, что с исковым заявлением в суд, могут обратиться наследники. То есть, если это объект недвижимости, который достался по наследству совсем недавно, то очень внимательно отнеситесь к этой сделке.
Если это объект недвижимости, который только-только перепродается, опять же очень внимательно относитесь к этой сделке. То есть посмотрите просто документы, на основании которых возникло право собственности очень внимательно.